Vincolo negoziale ed effetti finali nel contratto preliminare ‘ad effetti anticipati’

Nel contratto preliminare di vendita caratterizzato dalla anticipata immissione nella disponibilità del bene, la consegna può avvenire in esecuzione di un ulteriore contratto, autonomo e collegato al preliminare, volto a disciplinare il godimento del bene fino alla stipulazione del definitivo. In assenza di indici ermeneutici che depongano in questa direzione, tuttavia, l’interprete, nell’indagare il testo negoziale, deve muovere dal presupposto che l’effetto traslativo sia già realizzato. Nel secondo caso, in presenza di vizi della cosa, il compratore ha a disposizione gli ordinari rimedi previsti dagli artt. 1492 e 1494 c.c., potendo egli domandare la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del prezzo, insieme al risarcimento del danno in presenza di un contegno colposo del venditore. Nel primo caso, i vizi relativi alla cosa promessa in vendita e concessa in godimento legittimano il promissario acquirente ad agire per ottenere, alternativamente, la risoluzione del contratto preliminare e di quello ad esso collegato, ovvero l’esatto adempimento dell’obbligo di consentire il godimento di una cosa immune da vizi, attraverso la loro eliminazione a spese del promittente venditore. Tale ultima azione, tuttavia, non può essere esperita contestualmente a quella prevista dall’art. 2932 c.c.: la sentenza costitutiva, determinando il trasferimento del diritto di proprietà, estingue il rapporto che trovava fonte nel contratto di godimento e non consente di sollecitare l’adempimento di un obbligo non più attuale. Se non può essere chiesto l’(esatto) adempimento, insieme alla esecuzione specifica dell’obbligo di contrarre può però essere formulata una domanda di risarcimento del danno. Il contratto definitivo di creazione giudiziale – che non giustifica neppure l’istanza di riduzione del prezzo, preclusa dall’art. 1491 c.c. essendo i vizi noti al compratore – consente di determinare, in capo al venditore e ai sensi dell’art. 1494 c.c., un debito di natura risarcitoria: da soddisfare per equivalente, nel qual caso esso risulta compensabile con quello relativo al prezzo dovuto dal compratore; o in forma specifica, con la condanna all’eliminazione dei vizi. Perseguendosi così, per mezzo dello strumento risarcitorio, il medesimo risultato (diminuzione del corrispettivo, eliminazione dei vizi a spese del venditore) cui perviene la giurisprudenza più recente.